Veröffentlicht am 4. Oktober 2026
Eine Immobilie ist mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet. Wie stark wirkt sich das auf ihren Wert aus? Eine feste Prozentzahl wäre bequem, könnte aber am tatsächlichen Recht und an der Nutzung des Objekts vorbeigehen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung sieht vor, dass grundstücksbezogene Rechte und Belastungen den Wert eines begünstigten oder belasteten Grundstücks beeinflussen können. Sie können auch eigenständig bewertet werden. Für den Werteinfluss kommen unter anderem die wirtschaftlichen Vor- und Nachteile in Betracht. Das steht in den Paragrafen 46 und 47 der ImmoWertV. Die Vorschriften liefern damit eine Grundlage für eine Einzelfallbewertung, aber keinen festen Abschlag für jedes eingetragene Recht.
Welche Nutzung der berechtigten Person zusteht, ergibt sich aus der konkreten Vereinbarung und Eintragung. Ein Wohnrecht und ein Nießbrauch sind daher bei der Bewertung nicht allein wegen ähnlicher Alltagssprache austauschbar. Zu prüfen ist beispielsweise, welche Räume oder Flächen betroffen sind, wie lange das Recht besteht und wer laufende Kosten trägt. Auch die Frage, ob das Objekt während der Dauer des Rechts anderweitig genutzt oder vermietet werden kann, beeinflusst die wirtschaftliche Betrachtung.
Für eine belastbare Wertermittlung sollten Grundbuchauszug und die zugrunde liegende Rechtsurkunde vorliegen. Ergänzen Sie bekannte Vereinbarungen zu Umfang, Dauer und Kostenverteilung sowie Daten zum Objekt selbst. Eine Bewertung muss dann das Grundstück und das konkrete Recht zusammen betrachten. Ohne diese Angaben ist ein Betrag nur scheinbar präzise. Wer eine Übertragung, einen Verkauf oder eine Vermögensübersicht vorbereitet, kann so zunächst offene Punkte erkennen und anschließend den passenden Bewertungsstichtag festlegen. Rechtliche Zweifelsfragen zum Inhalt des Rechts gehören in eine gesonderte fachliche Prüfung.
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Recherche- und Quellenstand: 1. November 2026.
