Verkehrswertgutachten
für Ihre Immobilie

Verkehrswertgutachten in München nach ImmoWertV

Sinn und Zweck Ihres Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück in der Region München ist die Ermittlung eines aktuellen und objektiven Wertes. Und das unabhängig von der Vorstellung einzelner Interessenparteien.
 
Das erreichen wir bei Immobilien und Grundstücken durch die Anwendung gesetzlich anerkannter Bewertungsverfahren. Der Verkehrswert gibt dabei stichtagsbezogen die Marktverhältnisse wieder und bestimmt so den aktuellen Wert Ihrer Immobilie.

Verkehrswertgutachten zur Verkehrswertermittlung in München & Oberbayern

Der Verkehrswert (Marktwert) Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstückes in München & Oberbayern wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Immobilienbewertung bezieht, zu erzielen wäre. Dies im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Die Dokumentation der Faktoren und Ergebnisse erfolgt im Verkehrswertgutachten.

Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks oder der Immobilie (das heißt, den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) mit dem Verkehrswertgutachten zu bestimmen.

Zur Verkehrswertermittlung bieten die einschlägige Literatur und die Wertermittlungsvorschriften (insbesondere die Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV) mehrere Verfahren an.

Die möglichen Verfahren sind jedoch nicht in jedem Fall einer Bewertung alle gleichermaßen gut zur Ermittlung marktkonformer Verkehrswerte geeignet. Es ist deshalb Aufgabe des Immobiliengutachters oder Sachverständigen, das für die konkret anstehende Bewertung geeignetste Wertermittlungsverfahren auszuwählen und für Ihr Verkehrswertgutachten anzuwenden.

Die drei gängigen Verfahren der ImmoWert-Verordnung zur Verkehrswertermittlung

Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind bei Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes
– Vergleichswertverfahren
– Ertragswertverfahren
– Sachwertverfahren
oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Diese erläutern wir Ihnen gerne nachfolgend etwas ausführlicher.

Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehender Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Die in der ImmoWertV geregelten drei klassischen Wertermittlungsverfahren (das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren) liefern in Deutschland grundsätzlich die marktkonformsten Wertermittlungsergebnisse. Das Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen), Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser) Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser).

Ihr Verkehrswertgutachten nach dem Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Anzahl von Kaufpreisen solcher Immobilien ermittelt, die mit dem zu bewertenden Objekt hinreichend übereinstimmende Merkmale (z.B. Lage, Baujahr, Größe, Bauart, Ausstattung und Zustand) aufweisen. 

Angebotspreise sind hierfür nicht geeignet, da sie zum Teil erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Die Vergleichsdaten werden beim Gutachterausschuss recherchiert oder stammen aus eigenen Datenbanken.

Ihr Verkehrswertgutachten nach dem Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Aus diesem Grund wird dieses Verfahren vorzugsweise bei Immobilien angewendet, die auf eine Vermietung ausgerichtet sind oder unter Rendite-Gesichtspunkten gehandelt werden. 

Dieses trifft zum Beispiel bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und gemischt genutzten Grundstücken zu.

Ihr Verkehrswertgutachten nach dem Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird für das Verkehrswertgutachten der Verkehrswert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt und anschließend addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert, vorrangig im Vergleichswertverfahren, ermittelt. Der Gebäudewert wird über die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Die NHK werden mit der Bruttogeschossfläche (BGF) des Gebäudes multipliziert. Auch für die diversen Sonderausstattungen wie Pool, Einbauten, besondere Gartenanlagen etc. werden Werte für das Gutachten ermittelt.

Zusammen mit dem Grundstückswert erhalten wir den rechnerischen Sachwert. Dieser Sachwert muss an die spezifischen Marktgegebenheiten von einem Experten angepasst werden, da das Verhalten der Marktteilnehmer eine Rolle spielt. So wird sichergestellt, dass in Regionen wie München die zum Teil enorme Nachfrage mit berücksichtigt wird. 

Des Weiteren sind objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen, wie zum Beispiel eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand oder Baumängel und Bauschäden. Diese Besonderheiten werden durch marktgerechte Zu- und Abschläge durch Gutachter oder Sachverständige gesondert berücksichtigt.

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